Anlageimmobilien vergleichen
Eine höhere Rendite ist noch kein besseres Angebot.
Der erste Vergleich braucht wenige Zahlen. Für eine Kaufentscheidung musst du danach prüfen, wie belastbar diese Zahlen sind und welche Ausgaben hinzukommen.
Was zeigt die Bruttomietrendite?
Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: Monatskaltmiete × 12 ÷ Kaufpreis × 100. Damit kannst du Inserate zunächst auf derselben Grundlage betrachten. Kaufnebenkosten, nicht umlegbare Kosten, mögliche Mietausfälle, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern sind darin nicht enthalten.
Rechenbeispiel mit fiktiven Angeboten
Immobilie A: 250.000 € Kaufpreis und 1.000 € Monatskaltmiete ergeben 4,8 %. Immobilie B: 300.000 € und 1.200 € ergeben ebenfalls 4,8 %. Die gleiche Bruttomietrendite sagt noch nichts darüber aus, bei welchem Objekt nach Kosten und Finanzierung mehr übrig bleibt.
Welche Angaben solltest du für beide Objekte prüfen?
| Angabe | Frage für den Vergleich |
|---|---|
| Kaufpreis und Nebenkosten | Welche zusätzlichen Erwerbskosten fallen für das jeweilige Objekt an? |
| Miete | Ist die angesetzte Kaltmiete durch Unterlagen belegt oder nur eine Erwartung? |
| Laufende Kosten | Welche Ausgaben bleiben bei dir und können nicht auf Mietende umgelegt werden? |
| Zustand und Rücklagen | Welche Reparaturen oder größeren Maßnahmen könnten anstehen? |
| Finanzierung | Wie verändern Zins, Tilgung und Eigenkapital den monatlichen Cashflow? |
Was sagt der monatliche Cashflow aus?
Für eine erste Rechnung ziehst du von der monatlichen Kaltmiete die Kosten ab, die bei dir bleiben, sowie eine angenommene Rücklage und die Darlehensrate. Das Ergebnis zeigt, ob unter diesen Annahmen monatlich Geld übrig bleibt oder du Geld zuschießen musst. Die Tilgung gehört zur Darlehensrate: Sie verringert den verfügbaren Geldbetrag, baut aber zugleich Schulden ab.
Vereinfachtes Beispiel vor Steuern
1.200 € Kaltmiete − 150 € nicht umlegbare Kosten − 100 € Rücklage − 850 € Darlehensrate = 100 € monatlicher Cashflow. Ein Mietausfall, eine Reparatur oder eine andere Finanzierung kann das Ergebnis verändern.
Ein positiver Cashflow ist für sich allein keine Aussage über die gesamte Rendite oder das Risiko. Vergleiche beide Objekte mit nachvollziehbaren Annahmen und rechne auch einen vorsichtigeren Fall durch, etwa mit geringerer Miete oder höheren Kosten. Steuern und individuelle Besonderheiten gehören in eine getrennte Betrachtung.
So gehst du vom Inserat zur Entscheidung
Nutze den Vergleich oben, um zwei Angebote mit denselben Grundzahlen zu betrachten. Übernimm anschließend eines der Objekte in calcimo und ergänze die bekannten Kosten und die geplante Finanzierung. Wiederhole die Rechnung für das zweite Objekt mit denselben Annahmen. Fehlende Angaben bleiben offene Fragen für Unterlagen, Besichtigung oder fachliche Beratung.
Herausgegeben von Nadja Neb, Betreiberin von calcimo. Dieser Ratgeber erklärt eine Rechenmethode und ist keine individuelle Kauf-, Steuer- oder Finanzberatung.